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06Architektur

Umbau und Sanierung: Planen im Bestand

Vom Anbau bis zur Aufstockung: Planung im Bestand beginnt mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme.
  • LP 1–5, 8
  • Architektur
  • Deutschlandweit
Projekt besprechenAlle Leistungen

01Überblick

Worum es geht

Wer im Bestand baut, plant mit Unbekannten: Was steckt hinter dem Putz? Wie sind Decken und Wände aufgebaut? Was wurde früher verändert? Wir beginnen deshalb mit einer genauen Bestandsaufnahme und einer Einschätzung des Zustands, bevor wir entwerfen. Darauf bauen Umbau, Anbau, Aufstockung, Nutzungsänderung und Sanierung auf, ob beim Altbau, beim Siedlungshaus oder bei der Gewerbehalle.

Architektur und Tragwerk entstehen gemeinsam, weil jeder Eingriff in Wände und Decken sofort eine statische Frage ist. Brandschutz, Schallschutz und energetische Anforderungen prüfen wir früh und nicht erst im Bauantrag. Bei Kulturdenkmälern stimmen wir uns mit der Denkmalpflege ab.

Einordnung in die HOAI

Umbauten und Modernisierungen sind in § 2 HOAI definiert. Wegen des höheren Aufwands kann nach § 6 Absatz 2 und § 36 HOAI ein Umbau- oder Modernisierungszuschlag in Textform vereinbart werden.

02Leistungsumfang

Was Sie erhalten

8 Bausteine. Welche davon Ihr Vorhaben braucht, klären wir vor dem Auftrag.

  1. 01Bestandsaufnahme mit Aufmaß, Fotodokumentation und Zustandsbewertung
  2. 02Machbarkeitsprüfung für Umbau, Anbau, Aufstockung oder Nutzungsänderung
  3. 03Entwurf mit Varianten und Kostenrahmen
  4. 04Abstimmung der Eingriffe in tragende Bauteile mit der Tragwerksplanung
  5. 05Konzept für Brandschutz, Schallschutz und energetische Anforderungen
  6. 06Bauantrag und Abstimmung mit Bauaufsicht und gegebenenfalls Denkmalpflege
  7. 07Ausführungsplanung für Eingriffe und Anschlüsse im Bestand
  8. 08Begleitung der Bauausführung mit Kostenkontrolle

03Leistungsphasen

Wo „Umbau und Sanierung“ in der HOAI steht

Die dunklen Abschnitte des Balkens zeigen die Phasen, die diese Leistung berührt. Die Breite entspricht der Gewichtung der Phase im Honorar nach HOAI, einem Anteil und keinem Preis.

Die Prozentwerte zeigen, wie die HOAI die Phasen im Honorar gewichtet. Sie sind Anteile, keine Preise. Die Tragwerksplanung umfasst die Phasen 1 bis 6; ihre Phasen 7 bis 9 sind Besondere Leistungen.

  • LP 1

    Klären, was gebraucht wird

    Grundlagenermittlung

    Am Anfang steht die Aufgabe: Was soll entstehen, was ist vorhanden, und welche Fachleute braucht das Vorhaben?

    Das halten Sie am Ende in der Hand

    • Eine klar beschriebene Aufgabenstellung
    • Eine erste Einschätzung zu Machbarkeit und Untersuchungsbedarf
    • Entscheidungshilfen für die Auswahl weiterer Fachplaner

    Architektur in dieser Phase

    • Aufgabenstellung auf Grundlage Ihrer Vorgaben klären
    • Ortsbesichtigung
    • Beraten zum gesamten Untersuchungsbedarf
    • Ergebnisse zusammenfassen und dokumentieren

  • LP 2

    Lösungen vergleichen

    Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)

    Aus der Aufgabe entstehen Varianten. Sie sehen, was möglich ist, was es ungefähr kostet und wo Zielkonflikte liegen.

    Das halten Sie am Ende in der Hand

    • Planungskonzept mit Varianten in Zeichnungen
    • Kostenschätzung nach DIN 276
    • Terminplan mit den wesentlichen Vorgängen
    • Einschätzung zur Genehmigungsfähigkeit

    Architektur in dieser Phase

    • Grundlagen analysieren, Zielvorstellungen abstimmen und auf Zielkonflikte hinweisen
    • Vorplanung mit Varianten nach gleichen Anforderungen erarbeiten und bewerten
    • Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
    • Kostenschätzung und Terminplan

  • LP 3

    Den Entwurf durcharbeiten

    Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)

    Die gewählte Variante wird detailliert. Alle Fachplanungen werden einbezogen, die Kosten werden berechnet.

    Das halten Sie am Ende in der Hand

    • Durchgearbeitete Entwurfszeichnungen, bei Gebäuden meist im Maßstab 1:100
    • Objektbeschreibung
    • Kostenberechnung nach DIN 276 im Vergleich zur Kostenschätzung
    • Fortgeschriebener Terminplan

    Architektur in dieser Phase

    • Entwurf erarbeiten und die Beiträge der Fachplaner integrieren
    • Objektbeschreibung
    • Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
    • Kostenberechnung und Terminplan fortschreiben

  • LP 4

    Genehmigung beantragen

    Genehmigungsplanung

    Alle Unterlagen, die die Behörde braucht, werden erstellt, zusammengeführt und eingereicht.

    Das halten Sie am Ende in der Hand

    • Vollständige, geprüfte Bauvorlagen
    • Eingereichten Antrag samt bautechnischen Nachweisen
    • Anträge auf Abweichungen oder Befreiungen, falls nötig

    Architektur in dieser Phase

    • Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen erarbeiten
    • Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen einschließlich Verhandlungen mit Behörden
    • Vorlagen einreichen und bei Rückfragen anpassen

  • LP 5

    Pläne zum Bauen

    Ausführungsplanung

    Aus dem genehmigten Entwurf werden Pläne mit allen Angaben, die für die Ausführung nötig sind.

    Das halten Sie am Ende in der Hand

    • Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen, je nach Bedarf im Maßstab 1:50 bis 1:1
    • Schal- und Bewehrungspläne des Tragwerks
    • Aufeinander abgestimmte Fachpläne

    Architektur in dieser Phase

    • Ausführungsplanung bis zur ausführungsreifen Lösung erarbeiten
    • Ergebnisse der Fachplaner koordinieren und integrieren
    • Terminplan fortschreiben
    • Pläne während der Bauausführung fortschreiben

  • LP 8

    Bauen begleiten

    Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation

    Auf der Baustelle wird kontrolliert, ob so gebaut wird, wie geplant und genehmigt. Kosten und Termine bleiben im Blick.

    Das halten Sie am Ende in der Hand

    • Überwachte Bauausführung mit dokumentiertem Bauablauf
    • Rechnungsprüfung und Kostenfeststellung
    • Organisierte Abnahme mit Mängelliste und Abnahmeempfehlung
    • Dokumentation und Übergabe

    Architektur in dieser Phase

    • Ausführung gegen Genehmigung, Verträge, Pläne und Regeln der Technik überwachen
    • Terminplan, Bautagebuch, gemeinsames Aufmaß und Rechnungsprüfung
    • Kostenkontrolle und Kostenfeststellung
    • Abnahme organisieren und Überwachen der Mängelbeseitigung

04Auftraggeber

Für wen wir das tun

Diese Leistung beauftragen vor allem:

  • 01

    Eigentümer von Altbauten und Reihenhäusern

  • 02

    Käufer sanierungsbedürftiger Immobilien

  • 03

    Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen

  • 04

    Gewerbliche Eigentümer und Investoren

05Häufige Fragen

Fragen zu „Umbau und Sanierung“

Die Antworten beruhen auf der HOAI und, wo es um Bauordnungsrecht geht, auf den Landesbauordnungen. Für Ihr Vorhaben gilt das Recht des Bauorts.

Weil der Bestand erst verstanden werden muss. Pläne fehlen oder stimmen nicht mehr, Bauteile sind verdeckt, und Materialien und Bauweisen der jeweiligen Zeit verhalten sich unterschiedlich. Dazu kommen Abstimmungen für Abbruch, Sicherung und Anschlüsse. Die HOAI trägt dem Rechnung: Für Umbauten und Modernisierungen kann ein Zuschlag auf das Honorar vereinbart werden.

Mit der Bestandsaufnahme und einer Einschätzung der Tragfähigkeit. Erst wenn feststeht, was das Gebäude hergibt, lassen sich Wünsche und Budget realistisch abgleichen. Das gilt besonders vor dem Kauf: Eine Begehung mit fachlicher Einschätzung ist günstiger als eine unerwartete Sanierung.

Eingriffe in ein Kulturdenkmal oder in seine Umgebung unterliegen zusätzlichen Anforderungen und brauchen die Abstimmung mit der Denkmalpflege. Denkmalrecht ist Landesrecht, die Regeln unterscheiden sich also von Land zu Land. Wir klären das zu Beginn, weil es Entwurf, Zeitplan und Kosten beeinflusst.

Die Landesbauordnungen teilen Gebäude in fünf Klassen ein, vor allem nach Höhe und Zahl der Nutzungseinheiten. In Bremen und Niedersachsen gilt: Gebäudeklasse 1 bis 3 reicht bis sieben Meter Höhe, Gebäudeklasse 4 bis dreizehn Meter, Gebäudeklasse 5 umfasst alle übrigen Gebäude. Von der Klasse hängt ab, wer den Standsicherheitsnachweis erstellen darf, ob er bauaufsichtlich geprüft wird und welche Brandschutzanforderungen gelten.

Für Sie heißt das: Schon wenige Dezimeter Höhe können beim Aufstocken oder Ausbauen zu einer höheren Klasse führen und Aufwand und Kosten verändern. Wir prüfen die Einstufung deshalb früh.

Passende LeistungenEntwurf und VorplanungUmbau und Sanierung

Das entscheiden zwei Fragen. Erstens: Was erlaubt das Baurecht? Bebauungsplan, Abstandsflächen, Geschosszahl und Denkmalschutz setzen Grenzen. Zweitens: Was trägt das Gebäude? Fundamente, Wände und Decken müssen die zusätzlichen Lasten aufnehmen können, oder sie müssen verstärkt werden.

Ein Praxishinweis: Liegt das Gebäude nach der Aufstockung höher als sieben Meter (gemessen nach der Landesbauordnung), gehört es mindestens zur Gebäudeklasse 4. Dann gelten strengere Anforderungen, etwa die bauaufsichtliche Prüfung des Standsicherheitsnachweises. Wir klären beides, bevor die eigentliche Planung beginnt.

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